주택연금은 만 55세 이상인 주택 보유자가 자신이 소유하고 있는 집을 담보로 제공하고 매달 일정 금액을 정기적으로 받는 역모기지 상품으로 2007년도에 처음 출시가 된 상품으로 이 제도를 이용하면 담보로 맡긴 집에 살면서 일정 기간이나 평생 연금을 받는 제도입니다. 주택가격 상한 ‘공시가 12억원’으로 확대 추진하면서 공시가 9억 원 이상 주택도 주택연금 가입 가능해졌습니다. 시세로 환산하면 약 17억원 이하 주택 보유자까지 가입 가능해진다. 정부는 이번 개편이 시행되는 오는 10월 12일부터 약 14만 가구가 추가로 주택연금에 가입할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다. 지금부터 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다.
오는 10월부터 시세 기준 9억원 이상의 집을 담보로 맡기고 주택연금을 신청하면 월지급금이 현행 대비 최대 20% 늘어나는데 주택금융공사(HF)는 오는 10월 12일 신청자부터 주택연금 가입대상 주택가격을 공시가격 9억원 이하에서 12억원 이하로 올리고 총대출한도 역시 5억원에서 6억원으로 상향 조정합니다.
주택연금은 만 55세 이상의 소유자가 집을 담보로 제공하고, 집에 계속 살면서 평생 연금방식으로 매달 노후생활자금을 지급받는 제도는 주택연금 수령액은 가입 당시 평가한 주택 시가에 따라 정해지는데 총대출한도는 가입자가 100세까지 받게 될 월지급금 등을 현재가치로 환산한 값으로, 주금공은 신청자의 연령과 주택가격으로 총대출한도를 계산해 월지급금을 산정합니다.
오는 10월부터 가입대상 주택가격과 총대출한도가 늘어나면서 월지급금은 최대 20% 증가하며 총 대출한도가 5억원 이하로 산출되는 경우 월지급금은 변동이 없습니다.
1. 주택연금 가입 대상 조건
1) 주택연금 가입 연령
☑️ 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택 소유자는 주택연금에 가입할 수 있습니다.
☑️ 나이 계산은 한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기 시점을 기준으로 합니다.
☑️ 나이는 주민등록상 생년월일을 기준으로 년, 월, 일까지 계산하여 년 미만은 버립니다.
2) 보유 주택
☑️ 주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유 주택이 1 주택 이어야 하지만, 아래에 해당하는 경우는 예외적으로 보유 주택이 1 주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다.
☑️ 보유 주택의 공시 가격 등의 합계가 12억 원 이하로서 거주하고 있는 1 주택을 담보 주택으로 보증 신청한 경우
☑️ 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2 주택을 보유하게 되었으나 담보 주택 이외의 1 주택을 일정 기간 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1 주택을 담보 주택으로 보증 신청한 경우
☑️ 가입자나 배우자는 아래 사항을 제외하고는 주민등록상 실 거주지로 사용해야 합니다.
2. 가입 방법 및 절차
주택 소재지를 관할하는 공사의 관할 지사를 방문하여 보증 상담 신청(주택연금 신청서 및 서류제출) 또는 인터넷으로 상담 접수합니다.
1) 보증심사 (1 주택 여부, 담보 주택 평가, 현장 실태 조사 등)
☑️ 담보 주택 조사는 보증 신청서를 접수하고 신청인이 사전 동의를 하면 공사의 담당자가 담보 주택에 방문, 주택 실물과 등기사항 증명서의 일치 여부, 신청인 또는 배우자의 거주 여부, 임대차 현황, 주택의 관리, 보존 상태 등을 조사합니다.
☑️ 담보 주택 가격 평가는 보증 신청일 현재 한국부동산원 등 공신력 있는 기관의 인터넷 시세 또는 공시 가격이 없거나 보증 신청인이 원하면 외부 감정평가업자의 감정 평가액으로 할 수 있습니다.
☑️ 담보 주택 요건은 인터넷 시세가 있는 100세대 규모 이상의 아파트 또는 주택연금 가입을 목적으로 최근 1개월 이내에 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 정식 감정을 받은 아파트, 소유권 보존등기일로부터 보증 신청서의 전산 접수일까지 30년이 경과 하지 않은 아파트, 담보 주택의 등기사항 증명서와 건축물대장의 용도가 일치하는 아파트입니다.
2) 약정서 체결 및 담보 설정(승인 후 공사에서 1 순위로 근저당 설정)
공사는 보증 할 때 담보 주택에 대해 보증 채무를 이행함으로써 신청인에게 행사할 수 있는 구상채권 및 공시가 채권자의 보증부 대출 채권을 양수함으로써 보유하게 될 해당 대출 채권을 피담보채권으로 하여 근저당 설정 계약서를 통해 근저당권을 행사합니다.
3) 보증서 발급(온라인)
4) 취급 금융기관을 방문하여 대출 약정 체결하고 원하는 날짜에 주택연금 월 지급금을 받을 수 있습니다.
내 주택연금은 나이 및 주택가격 그리고 지급 방식에 따라 월 지급액이 차이가 납니다. 아래 조회하면 나의 연금을 예상할 수 있습니다.
3. 주택연금 지급 방식
1) 종신 방식
월 지급금을 평생 받는 방식
2) 확정 기간 방식
고객이 선택한 일정 기간 (10~30년) 동안만 월 지급금을 받는 방식
3) 대출 상환 방식
주택담보대출 상환용으로 인출 한도 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 매월 연금 형태로 받는 방식
4) 우대방식
부부 기준 2억 원 미만 1 주택 보유자가 종신 방식(정액형)보다 월 지급금을 최대 약 20% 우대하여 받는 방식
자세한 사항은 아래 지급 방식을 참고하면 됩니다.
4. 주택연금의 장점
☑️ 평생 거주, 평생 지급, 국가가 보증, 합리적인 상속
☑️ 세제 혜택은 저당권 설정 시에 등록면허세 감면, 농어촌특별세 일부 면제, 국민주택채권 매입 의무 일부 면제되고 주택연금 이용 중에는 대출이자 비용 소득공제, 재산세 25% 감면
5. 주택연금 특징
☑️ 주택연금은 매월 받는 연금이지만 실제는 주택담보대출의 성격이기 때문에, 소득으로 잡히지 않아 다른 공적연금이나 기초노령연금 수령과 상관이 없습니다.
☑️ 주택연금을 이용 도중에 이혼한 배우자와 재혼한 배우자는 승계되지 않아서 연금을 받을 수 없습니다.
☑️ 가입자는 그동안 받은 주택연금액 등을 언제든지 변제하고 연금을 해지할 수 있는데, 대신 3년 간 동일 주택으로는 주택연금에 다시 가입할 수 없습니다.
☑️ 변제 시기가 도래한 경우, 변제 금액을 변제일 현재의 주택 가격과 대출 잔액 중 적은 금액이 되는데 주택처분대금이 대출상환액에 부족하더라도 가입자 측에서는 추가로 상환할 필요가 없습니다.
☑️ 단, 사망 후 지급된 월 지급금, 조세, 주택의 고의 훼손 등에 따라 공사가 상환받지 못한 금액이 있는 경우, 부족분을 추가로 청구할 수 있습니다.
6. 연금지급 정지
☑️ 가입자와 배우자 모두 사망, 주택 소유권 상실 (신탁 등기 담보 제공 방식은 제외)
☑️ 고객이 지급 정지 요청
☑️ 부부 모두 주민등록 전출이나 부부 모두 1년 이상 장기 미거주
☑️ 상환조건, 처분조건 미이행이나 담보 증액 요구 불응
☑️ 조건변경 요청 불응 및 주택 용도 외 사용
☑️ 재건축 청산금 수령 하거나 근저당권이나 신탁 취소
☑️ 회생절차 개시 및 신탁 계약위반
7. 신청 서류
8. 주택연금 가입 해지 방법
☑️ 주택연금 가입 철회는 신청인이 이미 체결한 보증약정을 최초 보증부 대출 실행일로부터 30일 이내(기간의 말일이 휴일인 경우, 다음 영업일)에 철회할 수 있다고 합니다.
☑️ 보증약정을 철회하려는 경우 피보증인은 위 철회 기간까지 한국주택금융공사에 철회 신청서를 제출함으로써 보증약정 철회 의사를 표시하고 보증부 대출 전액을 상환해야 합니다.
☑️ 보증약정 시 납부 보증료(초기보증료, 연 보증료)는 철회 절차를 완료하면 신청인이 환급 신청서에 기재한 신청인 명의의 금융회사 계좌로 송금하거나 현금으로 지급됩니다.
☑️ 주택연금 보증료는 주택연금 가입자가 장수하거나 주택가격이 하락했을 때 주택가격을 초과하여 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료인데 보증료에는 주택연금 가입 시 한 번 납부하는 초기보증료와 매월 나누어 납부하는 연보증료가 있습니다.
☑️ 초기보증료는 주택가격의 1.5%로 최초 연금지급일에 납부하며 연 보증료는 보증 잔액의 연 0.85%를 매월 납부합니다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 주택연금 대출이자처럼 직접 현금으로 납부할 필요가 없고 대출금액으로 충당됩니다.
9. 주택연금 Q&A
Q. 집 시세가 12억 원이 넘는 데 가입이 가능한가?
A. 가입 기준인 ‘12억 원 이하 주택’은 국토교통부에서 매년 발표하는 공시 가격을 기준으로 합니다. 실제 시장에서 거래되는 집값과는 다르며 공시 가격과 시세 간 격차는 주택마다 조금씩 다른데 올해 기준으로 전국 모든 주택의 공시 가격은 시세보다 평균 31% 정도 낮습니다. 이를 기준으로 하면 시세가 17억 4,000만 원 정도 집까지는 가입이 가능할 것으로 보입니다.
Q. 집이 두 채인데 주택연금에 가입할 수 있는지?
A. 집을 여러 채 보유하고 있더라도 주택연금에 가입할 수 있습니다. 단 보유한 주택의 공시 가격 총합이 12억 원을 넘지 않아야 합니다. 연금 지급액은 현재 사는 집 시세를 기준으로 정해지는데 공시 가격이 2억 원인 집을 6채 보유하고 있더라도 주택연금에는 가입할 수 있지만, 매달 받는 돈은 현재 사는 집 1채(2억 원)만을 기준으로 결정됩니다. 공시 가격이 12억 원을 넘는 2 주택자는 3년 이내 집 한 채를 팔기로 약정하면 가입할 수 있으며 주택을 3채 이상 보유한 사람은 집값 총합이 12억 원을 넘으면 집들을 팔아서 12억 원 아래로 맞춘 뒤 가입해야 합니다.
Q. 주택연금에 가입하면 해당 주택에 전세나 월세를 받을 수 없나?
A. 실거주 조건이 있어 집을 임차인에게 내주면 주택연금을 더는 받을 수 없습니다. 단 보증금을 받지 않고 집 일부만을 월세로 내준다면 주택연금을 유지할 수 있으며 질병 치료나 심신 요양 등을 위해 병원이나 요양원에 들어가야 하는 경우, 자녀에게 보살핌을 받기 위해 다른 집으로 이동하는 경우 등은 주택연금에 가입한 집에 살지 않더라도 연금을 받을 수 있습니다. 또한 주택연금에 가입한 집이 재건축이나 재개발되더라도 연금을 계속 받을 수 있지만, 주택연금 이용 중 재건축 등에 참여하는 경우, 사업 기간에도 주택연금에 가입된 담보주택에 주택금융공사의 ‘1순위 근저당권’이 반드시 유지되어야 하기 때문에 이주비 대출은 받지 못할 수 있습니다.
Q. 집값에 비례해 연금 지급액도 계속 늘어나나?
A. 반만 맞는 말인데 일정 수준까지는 집값이 비쌀수록 받는 돈도 많아지지만, 그 이상부터는 늘지 않습니다. 주택금융공사법에 따르면 연금 지급액 한도가 현행 소득세법상 고가주택 기준(시세 12억 원)으로 설정돼 있기 때문입니다. 예컨대 70세인 고령자가 평생 같은 돈을 받는 방식의 주택연금에 가입한다고 할 때, 주택 시세가 10억 원일 때까지는 월 지급액이 계속 늘어나지만, 그 이상부터는 연금을 더 주지 않습니다.
Q. 공무원연금을 받고 있는데 주택연금을 중복으로 받을 수 있나?
A. 공무원연금 등 공적연금을 받는 사람도 주택연금을 받을 수 있습니다. 주택연금은 매달 받는 연금이지만 주택을 담보로 한 대출로 상품 설계가 돼 있어 주택연금의 월 지급금은 소득에 포함되지 않습니다. 따라서 주택연금에 가입해도 기초노령연금 등 공적연금 수령에 전혀 불이익이 발생하지 않으며 주택연금은 집값이 비쌀수록 일정 수준까지는 월 지급액이 늘어나지만, 물가 상승분은 반영하지 않습니다.